e você acha que o preço de casas e apartamentos subiu demais nos últimos anos, saiba que os terrenos se valorizaram ainda mais. Segundo o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, um terreno, que historicamente representava algo em torno de 15% a 25% do custo total de um empreendimento imobiliário em São Paulo, hoje já chega a 30% a 35%.

Isso não quer dizer que a compra de terrenos não exija cuidados. O principal risco é o de comprar um terreno irregular. É necessário olhar com atenção a documentação do lote. Na própria cidade de São Paulo, muita gente ficou rica ao lotear terrenos próximos a áreas de mananciais ou de proteção ambiental onde nenhum imóvel poderia ter sido erguido.

O golpe básico envolve a compra de um terreno desses por um preço baixíssimo, já que o valor da terra é determinado principalmente pelo seu potencial de aproveitamento. O terreno é colocado em nome de uma associação de moradores e, às pessoas, é vendida uma quota que corresponde a uma fração daquela área. Isso é totalmente irregular, mas acontece com razoável frequência.

Antes de comprar um terreno, a primeira coisa que alguém deve pedir é a matrícula individual do lote. A matrícula é uma espécie de certidão de nascimento de um lote e garante ao proprietário que aquilo não é fruto de uma ocupação irregular. Apenas com a matrícula, o comprador já consegue evitar 95% dos problemas que podem ser descobertos com a compra de terrenos.

O documento deve ter sido registrado no cartório de imóveis, que tem a obrigação de fornecer a informação sobre o status do lote a interessados. Empresas sérias de loteamento já colocam um advogado nos plantões de venda que possa mostrar o documento e tirar eventuais dúvidas dos compradores.

As pessoas cautelosas também devem checar na prefeitura que tipo de construção é permitido em determinada região para não descobrir somente após a compra do terreno que ele não pode ser usado para o fim planejado. O uso do solo é regulado por leis municipais e a prefeitura é obrigada a conceder informações sobre a lei local de zoneamento.

Por último, em caso de loteamentos que ainda não estão prontos, é necessário checar se a empresa tem os alvarás e licenças necessárias ao desenvolvimento da obra. A empresa de loteamento que comercializa uma área é responsável por trazer energia, esgoto, captação de áreas fluviais, asfalto, guias e sarjetas para um condomínio. Sem a infraestrutura, é improvável que haja grande valorização das terras.

A maioria das pessoas que compra terrenos não toma esses cuidados e assume um risco alto. Na própria cidade de São Paulo, a ocupação de muitas áreas foi feita de forma completamente irregular. Muita gente ficou rica ao lotear ilegalmente áreas de manancial próximas às represas Billings e Guarapiranga ou à serra da Cantareira. Na década de 1970, o poder público proibiu construções nessas regiões enquanto o correto teria sido fazer loteamentos de altíssimo padrão.

A opção da prefeitura foi a de proibir a ocupação, mas o era impossível fiscalizar uma região tão vasta. Muitas pessoas lotearam essas áreas e botaram gente para morar lá, muitas vezes em condições precárias. O resultado: diversas residências jogam esgoto diretamente em áreas de mananciais.

A prefeitura falhou em não coibir esse crime e em não retirar as pessoas enquanto era possível. Mesmo sem autorização da prefeitura, os moradores conseguiram se reunir e pedir a instalação de sistemas de água, esgoto e energia nesses loteamos irregulares. O passo seguinte foi negociar com a prefeitura a regularização da área, o que realmente foi conseguido em muitos casos. A decisão da prefeitura de ceder às pressões poluiu as represas da zona sul e levou ao desmatamento de áreas de proteção ambiental na zona norte.

Fazia todo o sentido que Alphaville, por exemplo, tivesse sido construído próximo à represa de Guarapiranga. Foi a política da prefeitura que obrigou os condomínios a migrar para as zonas leste e oeste, onde era permitido construir. A incapacidade de promover a ocupação planejada do solo levou os paulistanos a perder áreas com vocação para o aproveitamento turístico ou imobiliário ao mesmo tempo em que piorou demais o trânsito na cidade.

Os melhores loteamentos do estado hoje estão concentrados a oeste da capital, em Alphaville, Tamboré e Itu. São alguns bolsões que abrigam diversas mansões em condomínios fechados. Mas morar em novos condomínios é algo que se tornou o desejo da classe média. Para o lado leste, houve diversos loteamentos voltados para uma população de renda média em cidades como Suzano, Mogi das Cruzes e Itaquaquecetuba, por exemplo.

Acredito que esse movimento vai continuar. Se hoje a cidade já parece completamente integrada a municípios vizinhos como Barueri e Santana do Parnaíba, no futuro esse conurbano vai englobar também cidades como São Roque. Diversos municípios próximos à capital têm experimentado um verdadeiro boom no preço dos terrenos. Jundiaí é um ótimo exemplo. É comum alguém gastar cerca de 450 reais por metro quadrado em um lote na cidade. Os preços também têm subido rápido em Indaiatuba, Sorocaba, Piracicaba, Ribeirão Preto e São José dos Campos, entre outras cidades.

O desenvolvimento dessas cidades médias levou a população a procurar terrenos que pudessem abrigar uma casa nova, em um bairro residencial. O crescimento da renda e a facilidade do crédito também ajudaram. As pessoas podem parcelar a compra de um terreno em até 30 anos, ainda que o mais comum sejam cerca de 10 anos. O parcelamento inclui juros de cerca de 12% ao ano mais correção pelo IGP-M.

A compra de um terreno permite a construção de uma casa em um padrão de construção mais moderno. Mas também há inconvenientes. Muita gente que compra um terreno hoje pode ter de esperar dois anos para que o loteamento fique pronto. Construir uma casa também pode dar muito trabalho. Diversos compradores não têm o know-how para fazer isso e precisarão se acostumar com a rotina de uma obra."